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JUSTICIA

Comisión Permanente

Of. Administrativa: Piso P04 Oficina 423

Jefe DRA. FARIAS NATALIA MICAELA

Miércoles 16.00hs

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PROYECTO DE LEY

Expediente: 0410-D-2016

Sumario: SISTEMA DE RESOLUCION DE CONFLICTOS PARA LOCACIONES URBANAS DESTINADAS A VIVIENDA UNICA Y DE HABITACION PERMANENTE. SERVICIO DE CONCILIACION PREVIA PARA LOCACIONES URBANAS. - COPLU -.

Fecha: 07/03/2016

Publicado en: Trámite Parlamentario N° 5

Proyecto
CREACION DEL SISTEMA DE RESOLUCION DE CONFLICTOS PARA LOCACIONES URBANAS DESTINADAS A VIVIENDA ÚNICA Y DE HABITACIÓN PERMANENTE. SERVICIO DE CONCILIACION PREVIA PARA LOCACIONES URBANAS (COPLU).
ARTICULO 1°: Creación. Créase el Servicio de Conciliación Previa para Locaciones Urbanas (COPLU) que funcionará en el ámbito del Ministerio de Justicia y de Derechos humanos de la Nación.
El COPLU actúa a nivel nacional mediante su sede en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en las dependencias, delegaciones u oficinas que se establezcan en el resto del país.
ARTICULO 2°: Competencia. El COPLU interviene en los reclamos de locatarios y locadores que versen sobre conflictos derivados de un contrato de locación inmueble en zona urbana con destino a vivienda única y permanente.
La intervención del COPLU tiene carácter previo y obligatorio al reclamo en vía judicial.
Las relaciones referidas en el párrafo primero son las regidas por el Código Civil y Comercial de la Nación, por las leyes especiales que regulen la materia y sus modificatorias.
ARTICULO 3°: Gratuidad. El procedimiento ante el COPLU es gratuito para el locatario en los casos previstos en el artículo 8° inciso a), siempre que el canon locativo mensual, establecido en el contrato, no supere la suma de UN (1) salario mínimo vital y móvil.
ARTICULO 4°: Registro Nacional de Conciliadores. Créase el "Registro Nacional de Conciliadores para conflictos derivados de Locaciones Urbanas", destinadas a vivienda única y de habitación permanente, en el ámbito del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación.
Los conciliadores del COPLU deben cumplir con los siguientes requisitos:
a) Estar inscriptos en el Registro de Mediadores establecido por la ley 26.589, dependiente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación;
b) Cumplir con las demás exigencias que se establezcan reglamentariamente.
Los conciliadores del COPLU, en el ejercicio de sus funciones, están sujetos a lo establecido en la ley 26.589, en tanto sea compatible con las disposiciones de la presente ley.
El Ministerio de Justicia y Derechos Humanos habilitará a conciliadores de locaciones urbanas autorizados para desempeñarse en las dependencias, delegaciones u oficinas que éste establezca.
ARTICULO 5°: Normas de procedimiento. El procedimiento se rige por las reglas y condiciones previstas por esta norma y los principios establecidos en el Código Civil y Comercial de la Nación, leyes especiales que regulen la materia y sus modificatorias.
La competencia del COPLU se determinará por la jurisdicción donde se encuentre el inmueble locado.
Se aplica supletoriamente el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, salvo en materia de plazos, los cuales se deben contar por días hábiles administrativos.
ARTICULO 6°: Formalización del reclamo. Efectos. El requirente debe formalizar el reclamo ante el COPLU consignando sintéticamente su petición en el formulario que la reglamentación apruebe. Asimismo, la mencionada reglamentación debe establecer los medios informáticos o electrónicos mediante los cuales el requirente podrá también dirigir el reclamo. La autoridad a cargo del COPLU evaluará si el reclamo cumple con los requisitos de admisibilidad que establezca la reglamentación.
La interposición del reclamo interrumpirá la prescripción de las acciones judiciales y las administrativas, y de las sanciones emergentes del Código Civil y Comercial de la Nación, leyes especiales y sus modificatorias, cuya aplicación corresponda en virtud de los hechos que sean objeto del reclamo.
No se podrá iniciar un nuevo reclamo cuyo objeto sea idéntico al de otro reclamo que se haya iniciado con anterioridad y que se encuentre pendiente de resolución ante el COPLU, o que se haya concluido con o sin acuerdo, o por incomparecencia injustificada de alguna de las partes.
ARTICULO 7°: Plazo. El procedimiento de conciliación tiene un plazo de duración máximo de TREINTA (30) días prorrogables por otros QUINCE (15) días, a requerimiento de las partes por ante el conciliador.
ARTICULO 8°: Designación del Conciliador. Admitido el reclamo por el COPLU, la designación del conciliador puede realizarse:
a) Por sorteo que efectuará el COPLU de entre los inscriptos y habilitados en el registro indicado en el artículo 4° de la presente ley;
b) Por acuerdo de partes mediante convenio escrito, en el cual se elija entre aquellos conciliadores inscriptos y habilitados en el registro indicado en el artículo 4° de la presente ley;
El sorteo previsto en el inciso a) del presente artículo debe efectuarse dentro del plazo de TRES (3) días contados desde la presentación del reclamo.
El conciliador designado citará a audiencia a las partes, la que deberá celebrarse dentro del plazo de DIEZ (10) días contados desde la fecha de designación de aquél.
ARTICULO 9°: Forma de las comunicaciones. Las comunicaciones entre la autoridad de aplicación y los Conciliadores se deben realizar por correo electrónico o por el programa informático que oportunamente se establezca.
ARTICULO 10°: Asistencia letrada no obligatoria. Asistencia al locatario. Patrocinio jurídico gratuito. En las conciliaciones las partes pueden contar con asistencia letrada. La autoridad de aplicación dispondrá de un servicio de patrocinio jurídico gratuito destinado a la asistencia de los locatarios que lo soliciten y cumplan los requisitos que se establezcan reglamentariamente.
Si a criterio del Conciliador, la cuestión a resolver requiriese, por la complejidad de sus características o por otras circunstancias, el patrocinio letrado, así se lo hará saber a las partes.
ARTICULO 11: Notificaciones. Las notificaciones que deba practicar el Conciliador designado por sorteo están a cargo de la dependencia correspondiente de la autoridad de aplicación. En los restantes casos, deben ser practicadas por el Conciliador por medio fehaciente o personalmente y solventadas por el interesado. En la primera audiencia las partes constituirán una dirección de correo electrónico a la que serán remitidas las notificaciones posteriores, independientemente de las realizadas por medio de las actas que suscriban. En caso que alguna de las partes no contare con una dirección de correo electrónico, deberá constituir domicilio a los efectos de las notificaciones.
El requirente debe denunciar en la interposición del reclamo el domicilio del requerido o, de no ser posible, cualquier otro dato que permita identificarlo. En caso de imposibilidad o duda en la identificación del domicilio, se podrá denunciar el domicilio del intermediario y de no existir el mismo, la notificación deberá efectuarse al domicilio declarado en el contrato de locación o, en su defecto, al domicilio fiscal declarado ante la Administración Federal de Ingresos Públicos o, como última instancia, al domicilio registrado en la Cámara Nacional Electoral. La notificación efectuada en alguno de los domicilios denunciados se considerará válida a los efectos de la comparecencia a la primera audiencia.
ARTICULO 12: Audiencias. Deber de comparecencia personal. Confidencialidad. Las partes deben concurrir a las audiencias en forma personal, sin perjuicio de la asistencia letrada con la que podrán contar, las que se llevarán a cabo en el domicilio constituido por el conciliador ante el Registro creado en el artículo 4°, primer párrafo. Las personas de existencia ideal deben ser representadas por sus representantes legales o mandatarios con facultades suficientes para acordar transacciones.
Excepcionalmente, se admitirá la representación de las personas físicas que se hallaren impedidas de asistir a la audiencia, por mandato o carta poder otorgada ante autoridad competente.
Si en ausencia de la persona física afectada por el impedimento se arribare a un acuerdo conciliatorio, la ratificación personal de aquélla ante el Conciliador dentro de los CINCO (5) días siguientes constituirá un requisito que deberá cumplirse previamente al trámite de homologación. En caso contrario, se considerará fracasado el procedimiento y el Conciliador extenderá un acta en la que hará constar su resultado.
Las audiencias son confidenciales salvo acuerdo de partes en contrario.
ARTICULO 13: Acuerdo. Sometimiento a Homologación. Si se arribare a un acuerdo, en un plazo de CINCO (5) días se lo someterá a la homologación de la autoridad de aplicación, la que la otorgará siempre que entienda que el acuerdo implica una justa composición del derecho y los intereses de las partes.
Es un requisito indispensable para la homologación del acuerdo, que el mismo establezca un plazo para su cumplimiento.
ARTICULO 14: Resolución. La autoridad de aplicación emitirá resolución fundada mediante la cual homologará o rechazará el acuerdo conciliatorio, dentro del plazo de TRES (3) días contados a partir de su elevación.
ARTICULO 15: Observaciones al Acuerdo. Trámite. La autoridad de aplicación, dentro del plazo establecido en el artículo 14, puede formular observaciones al acuerdo; en tal caso, devolverá las actuaciones al Conciliador para que, en un plazo no mayor a DIEZ (10) días, intente lograr un nuevo acuerdo que contenga las observaciones señaladas. Este plazo puede ser prorrogado a solicitud del Conciliador interviniente, por motivos fundados.
ARTICULO 16: Homologación del Acuerdo. Honorarios del Conciliador. Si el acuerdo fuera homologado, le será comunicado al Conciliador y a las partes por correo electrónico o, en su defecto, al domicilio constituido. Desde ese momento la parte obligada contará con un plazo de DIEZ (10) días para abonar los honorarios al Conciliador, según la escala que establezca la reglamentación. Para obtener el ejemplar del acuerdo homologado, la parte proveedora o prestadora deberá presentar la constancia de pago de los honorarios al Conciliador y la acreditación del pago del arancel de homologación.
ARTICULO 17: Incomparecencia. Multa. Otros efectos. La parte debidamente citada que no compareciera a una audiencia, tiene un plazo de CINCO (5) días hábiles con posterioridad a la misma para justificar su incomparecencia ante el Conciliador. Si la inasistencia no fuera justificada, se dará por concluida la conciliación y el Conciliador dispondrá la aplicación de una multa equivalente al valor de UN (1) Salario Mínimo, Vital y Móvil y emitirá la certificación de su imposición, la que deberá ser presentada al COPLU junto con el acta labrada y el instrumento en el que conste la notificación.
La multa percibida se destinará al Fondo de Financiamiento creado por el artículo 20 de la presente ley.
Con la certificación del Conciliador, el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación requerirá su cumplimiento y, en su caso, promoverá la ejecución de la multa ante la Justicia Civil de la jurisdicción, en los términos del artículo 500, inciso 2, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
Si la incomparecencia fuera debidamente justificada, el Conciliador deberá convocar a una nueva audiencia la que se celebrará dentro del plazo de DIEZ (10) días a contar desde la fecha de la justificación aludida. Si la parte requerida no compareciere a la segunda audiencia, se dará por concluida la conciliación y se aplicará, de corresponder, lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo.
Si la incomparecencia injustificada fuera del requirente debidamente notificado, el Conciliador dará por concluido el trámite conciliatorio. En tal caso, el requirente podrá iniciar nuevamente su trámite de reclamo ante el COPLU.
ARTICULO 18: Conciliación concluida sin Acuerdo. Efectos. Si el proceso de conciliación concluyera sin acuerdo de partes, el Conciliador labrará un acta que deberá suscribir junto a todos los comparecientes, en la que se hará constar el resultado del procedimiento, y de la que deberá remitir una copia a la autoridad de aplicación en el término de DOS (2) días.
El requirente quedará habilitado para reclamar ante la vía judicial que corresponda.
ARTICULO 19: Ejecución de acuerdos homologados. Los acuerdos celebrados en el COPLU y homologados por la autoridad de aplicación son ejecutables ante la Justicia Civil de la jurisdicción, de conformidad con el artículo 500, inciso 1, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
ARTICULO 20: Fondo de Financiamiento. Créase un Fondo de Financiamiento, en el ámbito del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación, a los fines de solventar las notificaciones y el pago de los honorarios básicos debidos a los conciliadores designados por sorteo para el caso de las conciliaciones en las que las partes no arriben a un acuerdo, de conformidad con lo que establezca la reglamentación en la que se dispondrá el órgano de administración correspondiente.
ARTICULO 21: Recursos. El Fondo de Financiamiento estará integrado con los siguientes recursos:
a) Las multas por incomparecencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17 de la presente ley;
b) Las sumas provenientes del cobro de los aranceles de homologación;
c) Los aportes, provenientes de las partidas presupuestarias, que realice el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos;
d) Las donaciones, legados y toda otra disposición a título gratuito en beneficio del servicio;
e) Las sumas asignadas en las partidas del presupuesto nacional;
f) Toda otra suma que en el futuro se destine al presente Fondo.
ARTICULO 22: Incorpórese al Art. 5° de la ley 26.589 el inc. M, el que quedará redactado de la siguiente manera:
"m) Conflictos que deriven de contratos de locación urbana con destino a vivienda"
ARTICULO 23: Invitación. Invítese a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir a la presente ley, para lo cual deberán adecuar sus regímenes procesales y/o procedimentales.
ARTICULO 24: Comuníquese al Poder Ejecutivo nacional.

FUNDAMENTOS

Proyecto
Señor presidente:


El presente proyecto busca establecer un sistema de resolución de conflictos para locaciones urbanas destinadas a vivienda única y de habitación permanente, a través de un mecanismo de mediación y conciliación entre las partes.
La mediación es un método de resolución de conflictos que se basa en el diálogo entre las partes y la intervención de un tercero (el mediador) que colabora en el entendimiento del problema y la búsqueda de una solución.
Este sistema es necesario ante los conflictos que versan sobre un contrato de locación inmueble con destino a vivienda única y de habitación permanente porque la relación entre las partes es fuertemente desigual y es frecuente la vulneración de los derechos del inquilino, tanto al momento de la formación del contrato, como durante su renovación y transcurso.
La expansión de los alquileres en un mercado inmobiliario altamente especulativo, exige que el Estado adopte medidas tendientes a materializar el derecho a una vivienda digna por medio de todos los instrumentos disponibles. En este sentido, esta iniciativa parlamentaria se suma a otros proyectos de ley presentados en simultáneo: un "Régimen Especial de Protección de Locaciones Urbanas con destino a vivienda única y de habitación permanente"; una propuesta de modificación del Impuesto a las Ganancias para incorporar el alquiler de inmuebles destinados a vivienda única y de ocupación permanente como una deducción reconocida; y un "Programa Nacional ALQUIL-AR".
En nuestro país, el acceso a una vivienda digna es un derecho fundamental consagrado en el Artículo 14 bis de nuestra Constitución Nacional, como así también en tratados internacionales suscriptos por la Argentina, como la Declaración Universal de los Derechos Humanos, la Convención sobre los Derechos del Niño, la Convención Americana de Derechos Humanos y el Pacto Internacional de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales, que cuentan con jerarquía constitucional a partir de la reforma de la Carta Magna de 1994.
El Estado argentino, al reconocer la vivienda digna como un derecho humano, se obliga a adoptar medidas concretas dirigidas a lograr la materialización de este derecho. Ello implica, asimismo, implementar políticas que efectivicen el principio de la función social de la vivienda, reconocido por primera vez en la Constitución de 1949 (derogada en 1956, tiempos de la dictadura cívico-militar autodenominada Revolución Libertadora) y asumido hoy a través del artículo 21 de la Convención Americana de Derechos Humanos. Dicho artículo establece que "toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes, pero el Estado puede subordinar ese uso y goce al interés social". En otras palabras, es responsabilidad del Estado que el acceso a la vivienda no esté determinado únicamente por la lógica del mercado.
De acuerdo con el último censo nacional (2010), hay un 20% de los hogares argentinos que son inquilinos o arrendatarios de la vivienda en que habitan (1) . Para estos hogares, el establecimiento de contratos con cláusulas abusivas, la retención de los depósitos puestos en garantía tras la finalización de los contratos, o su devolución sin la actualización de precio correspondiente, son situaciones que transitan regularmente, sin poder acceder a ninguna instancia en que puedan hacer valer sus derechos.
También existen incumplimientos por parte de los inquilinos, como falta de pagos o desconocimiento de reparaciones por malos usos, entre otros.
Por eso se propone el presente proyecto, para facilitar que las partes lleguen a un acuerdo sobre el conflicto que las enfrenta.
El Servicio de Conciliación Previa para Locaciones Urbanas (COPLU) funcionará en el ámbito del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación, a través de todas sus sedes y dependencias. Su aplicación será gratuita para los locatarios de viviendas cuyo canon locativo mensual no supere la suma de un salario mínimo vital y móvil.
Para la implementación del servicio se creará un "Registro Nacional de Conciliadores para conflictos derivados de Locaciones Urbanas". La designación del conciliador podrá ser por sorteo (servicio gratuito); por acuerdo de partes o por propuesta del requirente.
Desde el planteo inicial, el procedimiento tendrá un plazo máximo de 30 días, prorrogables por 15 días. Es decir, que el conflicto deberá ser resuelto en un período no mayor a 45 días. La asistencia letrada no es imprescindible, pero se podrá requerir de acuerdo a la naturaleza del conflicto. Y será gratuita para el inquilino que lo solicite cuando se reúnan los requisitos que disponga la autoridad de aplicación.
Una vez alcanzado el acuerdo, el mismo será sometido a homologación por parte la autoridad de aplicación. En dicha instancia se exigirá el pago de un arancel de homologación y el valor de los honorarios del conciliador.
En caso de no llegar a un acuerdo, el requirente quedará habilitado a reclamar ante la vía judicial que corresponda.
Para dar sustentabilidad al sistema, el proyecto prevé la creación de un Fondo de Financiamiento, desde el cual se afrontarán los gastos de notificación y el pago de los honorarios básicos de los conciliadores designados por sorteo para los casos en que las partes no arriben a un acuerdo.
El fondo se financiará a partir de los recursos obtenidos en conceptos de multas por incomparecencias, los aportes que realice la autoridad de aplicación, donaciones y sumas asignadas en las partidas del presupuesto nacional.
En vistas a que el sistema pueda ser ofrecido en todas las ciudades del país, el proyecto incluye una invitación de adhesión dirigida a las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Este proyecto contribuye también a reducir la carga de litigios en sede judicial, minimizando el nivel de saturación que afecta al sistema de justicia, ofreciendo una solución rápida y efectiva en conflictos en los que la celeridad es indispensable para la satisfacción del interés de las partes.
Conforme lo expuesto y por los motivos brindados, solicito a mis pares que me apoyen en la aprobación del presente proyecto de ley.
Proyecto
Firmantes
Firmante Distrito Bloque
GARCIA, MARIA TERESA BUENOS AIRES FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ
CABANDIE, JUAN CIUDAD de BUENOS AIRES FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ
Giro a comisiones en Diputados
Comisión
JUSTICIA (Primera Competencia)
VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO
PRESUPUESTO Y HACIENDA