Artículo 1°.- Sustitúyese el artículo 240 de la ley 26.994 por el siguiente:

ARTICULO 240.- Límites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes. El ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes mencionados en las Secciones 1ª y 2ª debe ser compatible con los derechos de incidencia colectiva, los derechos sociales, y con el principio de función social de la propiedad. Debe conformarse a las normas del derecho administrativo nacional y local dictadas en el interés público y no debe afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los valores culturales, el paisaje, entre otros, según los criterios previstos en la ley especial.

Artículo 2°.- Sustitúyese el artículo 2075 de la ley 26.994 por el siguiente:

ARTICULO 2075.- Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.

Las provincias, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y los municipios deben regular la constitución de los conjuntos inmobiliarios en sus jurisdicciones, para que sea compatible con las necesidades habitacionales sociodemográficas que presente cada jurisdicción y con el principio de función social de la propiedad.

Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.

Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.

Artículo 3.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Señor presidente:

La reforma del Código Civil y Comercial argentino incorporó cláusulas novedosas en lo que hace a la regulación del suelo a través del reconocimiento de los conjuntos inmobiliarios como urbanizaciones que deben regirse por la normativa relativa al derecho de propiedad horizontal.

De esta manera los “clubes de campo, los barrios cerrados o privados, los parques industriales, empresariales o náuticos, entre otros emprendimientos” cuentan con un conjunto de reglas de carácter federal que da previsibilidad a los interesados en desarrollar este tipo de proyectos.

No interesa a los impulsores de este proyecto cuestionar la reforma aludida, ya que la especulación inmobiliaria que provoca aumentos en los precios del suelo y genera obstáculos para acceder a la vivienda es una actividad que largamente precede a ese cambio legislativo.

Sin embargo, es por lo menos insuficiente la reforma que acepta regular y dar previsibilidad legal a los conjuntos inmobiliarios, pero omite toda mención al esencial derecho de acceder a una vivienda. Esta omisión refuerza una relación de competencia por el acceso al suelo, en el que los sectores medios y bajos son desplazados por aquéllos que tienen mayor poder adquisitivo.

La inexistencia de una regulación que establezca límites a ciertos proyectos inmobiliarios provoca situaciones de alarmante inequidad. Soledad Arenaza, investigadora del Centro de Derechos Humanos de la Universidad Nacional de Lanús y del Instituto del Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento, informa:

con una superficie de suelo que casi duplica la superficie de la Ciudad de Buenos Aires, en los Barrios Cerrados habita menos de un 10% de los hogares que hay en la Ciudad de Buenos Aires. Del mismo modo, el doble de hogares pertenecientes a los de sectores populares ocupa aproximadamente el 15% del suelo que ocupan los barrios cerrados.

Con el objeto de remediar el déficit legislativo denunciado, siguiendo parte de las propuestas de Soledad Arenaza, expresadas durante las audiencias que tuvieron lugar con antelación a la reforma del Código Civil, incorporamos en el artículo 240 el principio de función social de la propiedad, como límite al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes, en igual jerarquía con los derechos de incidencia colectiva actualmente previstos.

Soledad Arenaza advierte que este principio que tuvo consagración en la Constitución de 1949, recuperó vigencia por la inclusión de la Convención Americana de Derechos Humanos –CADH- en nuestra Carta Magna, que lo prevé en el artículo 21 de su texto. Esta cláusula expresa: “Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social.”

Lo que hacemos en la segunda parte de nuestra propuesta es procurar una compatibilización, que sin impedir el derecho a desarrollar conjuntos inmobiliarios, exige que su uso y goce sea compatible con las necesidades habitacionales sociodemográficas de la jurisdicción en que se programa su realización, de conformidad al mandato contenido en la CADH.

El presente proyecto de ley de ninguna manera significa una solución definitiva al problema del acceso a la vivienda, pero aporta una herramienta indispensable para que el Estado cuente con una herramienta mínima de intervención y regulación de un recurso condicionante para dicho acceso: el suelo.

Es posible que la compatibilización entre los conjuntos habitacionales y las necesidades habitacionales se logre mediante la entrega de una cantidad determinada de tierras por parte del inversor a una agencia estatal, o bien que el inversor admita que una superficie determinada se destine para la construcción de viviendas populares, o deba aceptar contribuir a un fondo que cumpla con esta finalidad. Las autoridades de cada jurisdicción pueden diseñar políticas más originales que las mencionadas.

Mantener el estado de cosas genera graves perturbaciones e, incluso, situaciones contradictorias. Sucede que políticas públicas de acceso a la vivienda, en un marco en el que el único regulador del suelo es el mercado, se ven obstaculizadas por promover, en no pocos casos, un encarecimiento de los precios de los lotes a poco de lanzarse una línea de acción gubernamental en este sentido.

María Cristina Cravino, directora de la Maestría de Estudios Urbanos de la Universidad Nacional de Gral. Sarmiento, en una entrevista brindada en el año 2015, denuncia que como consecuencia de un mercado desregulado, el Estado termina provocando y cayendo en la trampa del precio del suelo:

Con los conjuntos de vivienda de llave en mano [el Estado] tuvo que salir a comprar suelo, entonces el precio aumentó. El PROCREAR generó ese impacto negativo: en una semana los lotes duplicaron su precio. Como ofrecían un crédito para vivienda con gente que no tenía lote, eso fue renta de gente que no hizo nada.

Con el objeto de fortalecer la capacidad estatal para la planificación urbana y de diseño e implementación de las mejores respuestas al uso del suelo, sin desconocer el derecho a invertir en actividades inmobiliarias, pero procurando que estas iniciativas armonicen con las demandas habitacionales de los argentinos y argentinas, es que solicitamos a nuestros pares la aprobación de este proyecto de ley.