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VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO

Comisión Permanente

Of. Administrativa: Piso P01 Oficina 145

Jefe CPN. MAMBRIN RAMONA LUCIA

Miércoles 12.30hs

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PROYECTO DE LEY

Expediente: 4865-D-2011

Sumario: CREACION DE UN SISTEMA DE GARANTIA BANCARIA PARA SER UTILIZADO EN LOS CONTRATOS DE LOCACIONES URBANAS CON DESTINO A VIVIENDA UNICA FAMILIAR Y PERMANENTE: MODIFICACION DE LA LEY 20628, TEXTO ORDENADO 1997 DE IMPUESTO A LAS GANANCIAS.

Fecha: 30/09/2011

Publicado en: Trámite Parlamentario N° 144

Proyecto
Título I - SISTEMA DE GARANTÍA BANCARIA - BANCO DE LA NACIÓN ARGENTINA
Artículo 1º.- Creación. Se establece el Sistema de Garantía Bancaria para ser utilizado voluntariamente, en los contratos de locaciones urbanas con destino de vivienda única familiar y permanente en el ámbito de la República Argentina.
Artículo 2º.- Objeto. El Sistema de Garantía Bancaria tiene por objeto facilitar a las personas físicas - en el caso de los locatarios- y a las personas físicas y jurídicas - en el caso de los locadores- la celebración de los contratos comprendidos en el artículo 1 de la presente ley.
Artículo 3º.- Autoridad de Aplicación. La autoridad de aplicación de la presente ley será el Banco de la Nación Argentina.
Artículo 4º.- Garantía Bancaria. El Banco de la Nación Argentina se convierte en garante del cumplimiento de las obligaciones asumidas por la/el locataria/o en el contrato de alquiler con el/la locador/a.
Artículo 5º.- Contrato. El Banco de la Nación Argentina elaborará el modelo del contrato de locación que suscribirán las tres partes, conforme a las condiciones del mercado, sus usos y costumbres, incluyendo al Banco de la Nación Argentina como único garante. El modelo de contrato se adecuará a las previsiones de la Ley 23.091 y modificatorias, de Locaciones Urbanas.
Artículo 6º.- Condiciones. Las condiciones de la Garantía Bancaria serán especificadas en un anexo que elaborará el Banco de la Nación Argentina, el cual será parte integrante del contrato de locación dando las tres partes firmantes su consentimiento expreso por escrito del anexo y del contrato.
Artículo 7º.- Plazo del Contrato y monto máximo del canon mensual. El Contrato de Locación y de Garantía Bancaria tendrá un plazo de 24 meses. El monto máximo del canon mensual será equivalente a dos veces el Salario Mínimo, Vital y Móvil fijado para los trabajadores activos por el Consejo Nacional del Empleo, la Productividad y el Salario Mínimo, Vital y Móvil.
Artículo 8º.- Renovación o Prórroga. Si las partes decidiesen renovar o prorrogar el contrato de locación y la garantía bancaria; y la/el locataria/o ha cumplido con el pago de todas sus obligaciones mensuales para con el Banco de la Nación Argentina y con el/la locador/a, el Banco extenderá automáticamente la garantía hasta un plazo máximo equivalente al contrato original.
A tal efecto, las partes deberán notificar al Banco antes de los 60 días de la fecha de vencimiento de la Garantía Bancaria para que éste, en un plazo no mayor a 15 días, corrobore el cumplimiento de dichas obligaciones y, consecuentemente, expida la renovación o prórroga de la Garantía Bancaria.
Artículo 9º.- Pago de la Comisión de la Garantía Bancaria. El/la locatario/a podrá abonar la comisión de la Garantía Bancaria optando por alguna de las siguientes formas de pago:
1) Al Contado.
2) Financiado en 6 cuotas iguales sin interés.
3) 50% al contado y el saldo restante en 12 cuotas sin interés.
Artículo10º.- Categorización de los inmuebles para constituir la Garantía Bancaria. La Garantía Bancaria para los inmuebles será puesta a disposición mediante la siguiente categorización:
a) Categoría A: de 0 a 60m2 cubiertos
b) Categoría B: de 61 a 90m2 cubiertos.
c) Categoría C: de 91 a 120m2 cubiertos.
Artículo 11º.-Determinación del costo de la Garantía Bancaria. Para determinar el costo de la Garantía Bancaria se fijan los siguientes porcentajes máximos según la categoría detallada en el artículo nro. 10. Todos los porcentajes se aplicarán sobre el valor del primer mes de alquiler:
a) Categoría A: Tope máximo 80% del primer mes de alquiler
b) Categoría B: Tope máximo 100% del primer mes de alquiler
c) Categoría C: Tope máximo 150% del primer mes de alquiler
Artículo 12º. Comisión por renovación o prórroga de la Garantía Bancaria. En caso de haberse cumplido con lo dispuesto en el artículo 8° el costo de la comisión por la renovación o prórroga de la Garantía Bancaria será en todos los casos menor a la pautada para el primer contrato locativo, según el detalle que fije la reglamentación de la presente.
Artículo 13º.- Pago de la Comisión de la Garantía Bancaria en caso de Renovación o Prórroga. El/la locatario/a podrá abonar la comisión de la Garantía Bancaria renovada o prorrogada optando por alguna de las siguientes formas de pago:
1) Al Contado.
2) Financiado en 12 cuotas iguales.
Artículo 14º.- Requisitos para la obtención de la Garantía Bancaria. El solicitante deberá:
1) Ser mayor de edad.
2) Ser argentino o residente permanente debidamente acreditado.
3) Presentar su DNI.
4) Abrir una caja de ahorro en pesos en el Banco de la Nación Argentina.
5) Acreditar ingresos regulares del solicitante y de hasta 3 personas del grupo familiar que permitan establecer una relación con el monto mensual del alquiler de modo que este no supere el 35% de sus ingresos mensuales.
6) El solicitante y los integrantes del grupo familiar en relación de dependencia deberán acompañar los 3 últimos recibos de sueldo.
7) El solicitante y los integrantes del grupo familiar independientes deberán presentar los comprobantes del pago del monotributo correspondiente a los últimos 3 meses de actividad anteriores a la fecha de la solicitud.
8) El solicitante y los integrantes del grupo familiar jubilados o pensionados que cobren sus haberes por Banco de la Nación Argentina deberán presentar los últimos 3 recibos de haberes.
9) En el caso de prórroga de la garantía, presentar el certificado de cumplimiento del artículo 19.
Artículo 15º.- Plazo de aprobación de la documentación y precalificación. Una vez recibida la documentación completa por parte del solicitante, el Banco de la Nación Argentina tendrá 5 (cinco) días hábiles para informarle si precalificó para la garantía o si ha sido rechazado.
Artículo 16º.- Requisitos. Requisitos del propietario:
1) Deberá ser mayor de 18 años, presentar DNI y acreditar la titularidad de la propiedad y/o el poder ante escribano que lo faculta para celebrar el contrato de locación.
2) El bien objeto de la locación urbana debe encontrarse dentro de la República Argentina.
Artículo 17º.- Costo del trámite de solicitud. El trámite de solicitud de calificación y el informe que el Banco de la Nación Argentina emita son sin cargo para el solicitante.
Artículo 18º.- Nueva solicitud. El solicitante que no haya pre-calificado podrá volver a solicitar el trámite de calificación una vez pasados los 12 (doce) meses de la fecha de recepción del informe.
Artículo 19º.- Certificado de cumplimiento. Aquellos inquilinos que hayan cumplido en tiempo y forma con el contrato de locación ante el Banco de la Nación Argentina y con la Garantía Bancaria podrán solicitar un certificado gratuito que acredite el cumplimiento de todas sus obligaciones.
Artículo 20º.- Crédito hipotecario de vivienda. Aquellos inquilinos que hayan cumplido en tiempo y forma con el contrato de locación ante el Banco de la Nación Argentina y con la Garantía Bancaria obtendrán la precalificaciónpara acceder a un crédito hipotecario de vivienda única, familiar y permanente, en cumplimiento de la normativa aplicable y demás requisitos vigentes al momento de la solicitud para este tipo de operaciones
Artículo 21º.- Cupo de créditos hipotecarios. El Banco de la Nación Argentina establecerá anualmente, de acuerdo a su disponibilidad crediticia, un cupo de créditos hipotecarios exclusivos para los inquilinos precalificados.
Artículo 22º.- Requisitos para la obtención del crédito hipotecario. El aspirante a obtener el crédito hipotecario para vivienda única, familiar y permanente deberá presentar como mínimo 1 (un) certificado de cumplimiento conforme a lo indicado en el artículo 19 y no ser titular de dominio de ninguna propiedad. A su vez tendrán prioridad de acceso al crédito aquellos aspirantes que:
1) Sean argentino o residente permanente, debidamente acreditado.
2) Constituyan un grupo familiar para acceder a la vivienda.
3) Aquellos que posean la mayor cantidad de certificados de cumplimiento.
Artículo 23º. Garantía Bancaria para Extranjeros. El Banco de la Nación Argentina podrá otorgar Garantías Bancarias a aquellos extranjeros que obligatoriamente acrediten en forma fehaciente:
1) Pasaporte vigente.
2) Poseer una cuenta bancaria y/o tarjeta de crédito internacional.
Además, deberá acreditar fehacientemente alguna de las siguientes situaciones:
a) Estar cursando en la República Argentina estudios terciarios, universitarios, posgrados, maestrías, doctorados y/o estudios de idiomas.
b) Estar impartiendo en la República Argentina cursos regulares y/o intensivos en estudios terciarios, universitarios, posgrados, maestrías, doctorados y/o estudios de idiomas.
c) Permiso de trabajo y/o contrato de trabajo.
d) Permiso de permanencia compatible con el período de tiempo de la Garantía Bancaria.
Artículo 24º.- El Banco Central de la República Argentina reglamentará los aspectos del título I de la presente Ley que correspondan a su competencia.
Título II - Modificaciones a la Ley del Impuesto a las Ganancias
Artículo 25º.-Reemplásese el párrafo 3ro del artículo 81 inciso "a" de la Ley 20.628 de Impuesto a las Ganancias, Texto Ordenado por Decreto 649/97 (B.O. 06/08/97), normas modificatorias y complementarias, por el siguiente:
"No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, los sujetos indicados en el mismo podrán deducir el importe de los intereses correspondientes a créditos hipotecarios que les hubieren sido otorgados por la compra o la construcción de inmuebles destinados a ser vivienda única familiar y permanente en el ámbito de la República Argentina, o del causante en el caso de sucesiones indivisas, hasta la suma de $ 60.000 (PESOS SESENTA MIL) anuales. En el supuesto de inmuebles en condominio, el monto a deducir por cada condómino no podrá exceder al que resulte de aplicar el porcentaje de su participación sobre el límite establecido precedentemente."
Artículo 26º.-Incorpórase como inciso "g" del artículo 82" de la Ley 20.628 de Impuesto a las Ganancias, Texto Ordenado por Decreto 649/97 (B.O. 06/08/97), normas modificatorias y complementarias, el texto siguiente:
"Los
cánones pagadospor locaciones urbanas con destino de vivienda única familiar y permanente en el ámbito de la República Argentina, por parte de personas de existencia visible, hasta un monto de $ 40.000 (PESOS TREINTA Y SEIS MIL) anuales. En el supuesto de que el contrato de alquiler sea subscripto por más de una persona, el monto a deducir se dividirá por la cantidad de inquilinos firmantes del contrato".
Artículo 27º.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.-

FUNDAMENTOS

Proyecto
Señor presidente:


Nuestro derecho constitucional establece el derecho a la vivienda como uno de los derechos sociales básicos, incluído en la ennumeración del artículo 14 bis de la constitución junto con la obligación de proveer la seguridad social, atención médica, protección laboral y otros. No sólo el texto mismo de la Constitución afirma este derecho, sino que el mismo es reivindicado por otras normas de rango constitucional. En efecto, el art. 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos establece que "toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez, vejez u otros casos de pérdida de sus medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad".
Otro tratado de rango constitucional, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, impone en el artículo 11 el deber para el Estado de reconocer "el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, ya una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento".
También se expide sobre la cuestión la Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre en sus arts. I, VII, XVI y, en especial, el art. XI al establecer que "toda persona tiene derecho a que su salud sea preservada por medidas sanitarias y sociales, relativas a la alimentación, el vestido, la vivienda y la asistencia médica, correspondientes al nivel que permitan los recursos públicos y los de la comunidad".
Finalmente, la Convención Sobre los Derechos del Niño establece en su artículo 27.3 que "los Estados Partes, de acuerdo con las condiciones nacionales y con arreglo a sus medios, adoptarán medidas apropiadas para ayudar a los padres y a otras personas responsables por el niño a dar efectividad a este derecho y, en caso necesario, proporcionarán asistencia material y programas de apoyo, particularmente con respecto a la nutrición, el vestuario y la vivienda".
El Estado no ha dado cumplimiento a los requerimientos constitucionales de adoptar las medidas apropiadas para asegurar la efectividad del derecho a la vivienda. En particular, es insuficiente la acción de gobierno realizada durante los últimos 8 años, en la que según datos de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de 2009, tomando a los 24,6 millones de personas relevadas por la EPH se cuenta un déficit crítico de unas 923.000 viviendas entre aquellas irrecuperables y los casos de hacinamiento crítico, más cerca de otros 3 millones de viviendas con problemas de calidad de materiales, hacinamiento y servicios. Contra este enorme problema, la actual administración sólo construyó 330.000 viviendas entre desde 2003 inclusive, lo que es un número irrisorio si se lo compara aún con el millón trescientas mil viviendas que se tendría que haber construido en total en ese período para satisfacer la demanda por el crecimiento poblacional y la obsolescencia de unidades antiguas. Cabe recalcar que el déficit crítico de 923.000 viviendas corresponde en su enorme mayoría a población por debajo de la línea de pobreza o indigencia, y no es dable esperar que el mercado por sí (esto es, el derrame del crecimiento) encuentre una solución a este problema.
El tema del déficit de calidad de la vivienda está lejos de ser una cuestión menor, además de que es ilustrativo del accionar del Estado respecto de su obligación constitucional. En partidos del Conurbano como Merlo y José C. Paz, la cobertura de la red de gas natural llega sólo al 50%, mientras que el Estado no autorizó la expansión de las redes. De acuerdo con datos oficiales del ENARGAS, prácticamente todas las obras realizadas en el Área Metropolitana de Buenos Aires se limitan a la Ciudad de Buenos Aires o a barrios cerrados (tipo country). El 23% de los hogares del conurbano carecen de gas natural de red, de acuerdo con los datos de la Encuesta Permanente de Hogares del cuarto trimestre de 2010. En el cuarto trimestre de 2004 ese porcentaje era del 26%, lo que señala que no ha habido una política estatal, la que ha simplemente descansado en el derrame del crecimiento económico para la satisfacción de los derechos otorgados por el derecho constitucional.Además de disminuir en sí la calidad de vida, el gas de garrafa genera enormes gastos por el precio, muy superior al gas de red. Lo mismo sucede con muchos otros aspectos de esos casi 3 millones de viviendas en calidades deficientes.
Podría argumentarse que son las condiciones materiales las que impiden un mayor accionar del Estado. Pero el gasto en vivienda sobre el producto fue muy superior en promedio tanto durante la última dictadura como durante la presidencia de Raúl Alfonsín. Más aún, en términos de viviendas la cantidad de viviendas terminadas en promedio durante la administración Menem fue ligeramente superior al promedio 2003-2009. En los tres casos, ese mayor esfuerzo se dio en un contexto de un sector público de un tamaño mucho más reducido que el actual. También podría argumentarse que un número de gastos del Estado fueron promovidos por delante de las acciones necesarias para satisfacer estos derechos, como el Fútbol para Todos y la publicidad oficial, que insumieron en 2010 al menos un 23% del gasto presupuestado en vivienda, por no mencionar que sólo en subsidios a la energía (destinados en general a una población menos pobre y vulnerable que aquella sin vivienda) se gasta más cada trimestre que lo que se invierte cada año en vivienda. Las acciones de la actual administración revelan entonces que hubo fondos disponibles para incrementar el gasto público, pero los mismos fueron orientados a la satisfacción de necesidades no vinculadas a derechos constitucionales.
Tampoco ha el Estado generado los instrumentos para que más familias puedan acceder a la vivienda por mecanismos de mercado, dado que desde 2005 el crédito hipotecario está estancado por debajo del 1,5% del producto. Cabe destacar que este monto es similar a los préstamos del Banco de la Nación Argentina al Tesoro Nacional, por un monto al día de la fecha de U$S 4.500 millones de dólares. Si ese monto se destinase a dar préstamos hipotecarios se podría casi duplicar el monto de préstamos hipotecarios del sistema y financiando la construcción de más de 80.000 viviendas nuevas.
Simultáneamente, el poder adquisitivo del salario en términos de viviendas está en mínimos históricos de al menos 20 años. Salvo para aquellos pocos verdaderamente beneficiados por el modelo que buscan en los ladrillos un refugio de la inflación, hoy la población en general carece de acceso a la propiedad, y esa dinámica también empuja hacia arriba el costo de los alquileres.
Según Gregorio Badeni (1) "Queda pues abundantemente fundado que el Estado tiene la obligación de generar los instrumentos que de manera directa o indirectamente permitan la concreción del mandato constitucional, y que no lo ha hecho."
Es por ello que proponemos este Sistema de Garantías Bancarias, conducente a la concreción de los derechos constitucionales.
Hoy existe un grave problema social con respecto a los alquileres de inmuebles por la necesidad de poseer una garantía o aval. Las grandes exigencias llevan a que muchos locatarios que no poseen propiedad o garante no puedan alquilar una vivienda y se vean forzados a comprar garantías, exponiéndose a riesgos y costos que se evitarían con este Sistema de Garantías Bancarias para locaciones urbanas destinadas a vivienda familiar. Se conocen numerosos casos de ventas de garantías con el mismo respaldo a numerosos locatarios o de respaldos de bienes inmuebles con incumplimientos legales, que pueden generar grandes perjuicios para el locatario.
En este sentido, este proyecto busca eliminar este mercado negro que termina perjudicando a quienes intentan a acceder a un derecho tan básico como la vivienda. También busca evitar los posibles abusos por parte de los locadores que buscan garantizar el cumplimiento de los respectivos contratos de alquiler a través de exigencias muy altas.
El sistema expuesto en este proyecto de Ley tiene a su vez como objeto propiciar la precalificación crediticia para aquellos inquilinos que hayan cumplido en tiempo y forma con el contrato de locación. Así, quienes precalifiquen, obtendrán la posibilidad de acceder a un crédito hipotecario de vivienda. Para esto, el Banco de la Nación Argentina establecerá anualmente un cupo de créditos hipotecarios exclusivos para estos inquilinos precalificados.
La Carta Orgánica del Banco de la Nación Argentina establece en su artículo 3º, inciso h) que es objeto del banco "otorgar créditos para la adquisición, construcción o refacción de viviendas" y luego en su artículo 24, inciso q), dispone "ofrecer los servicios que el mercado necesite y siempre que no se opongan a los fines establecidos en el artículo 3º de la presente Carta Orgánica". Esto es a su vez compatible con lo expresado anteriormente respecto del derecho constitucional a la vivienda digna.
Entendemos que este proyecto de Ley avanza en el sentido de facilitar una vivienda digna a todos los ciudadanos, logrando una mejora respecto de la situación actual donde los más vulnerables se ven privados de un derecho básico constitucional.
Este proyecto de Ley reduce de forma considerable los riesgos para el Locador y facilita el acceso a la vivienda a los locatarios quienes pasarán a contar con el respaldo del Banco de la Nación Argentina como entidad garante con costos considerablemente menores a las garantías que se ofrecen hoy en el mercado.
Este proyecto de Ley cuanta con el antecedente de la Ley N° 3720 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Dicha Ley, impulsada por la Legisladora Adriana Montes (Coalición Cívica - ARI), tiene por objeto facilitar la celebración y ejecución decontratos de alquiler con fines de vivienda, para los que el Banco Ciudad se convertirá en garante del cumplimiento de las obligaciones asumidas por las/los locatarias/os en dichos contratos. Asimismo, los buenos pagadores tendrán prioridad para acceder a un crédito hipotecario.
El proyecto también modifica el impuesto a las ganancias, actualizando la deducción del artículo 81 inciso a), que hoy permite deducir hasta un monto de $20.000 de intereses de préstamos hipotecarios para compra o la construcción de inmuebles destinados a ser vivienda única familiar y permanente en el ámbito de la República Argentina.
Según la Universidad Argentina de la Empresa los precios de los departamentos nuevos y usados han aumentando un 901%% y 803% respectivamente. Esta deducción especial para el caso de los intereses de los préstamos hipotecarios que desde la salida del régimen de convertibilidad no se ha modificado, pese a la inflación acumulada desde diciembre de 2001. El monto de esta deducción se actualiza hasta los 60.000 pesos anuales.
Asimismo, incorpora una deducción para los cánones mensuales porlocaciones urbanas (Alquileres) con destino de vivienda única familiar y permanente en el ámbito de la República Argentina. El monto de esta nueva deducción es de $40.000 anuales.
Consideramos que ambos conceptos, intereses de préstamos hipotecarios y alquileres, son dos conceptos que tienen un gran peso en la estructura de gastos de una familia tipo. El importante aumento de los precios de las propiedades, ha sido mucho mayor al aumento de los salarios y dado la escasa disponibilidad del crédito hipotecario de largo plazo, creemos que estas actualizaciones pueden ser un paliativo importante para las familias con problemas de acceso a la vivienda.
Por todo lo expuesto, Sr. Presidente, y teniendo en cuenta el propósito de mejorar las condiciones actuales de los contratos de locación y facilitar el acceso al crédito para la vivienda familiar es que solicito a mis pares que me acompañen en la aprobación del presente proyecto.
Proyecto
Firmantes
Firmante Distrito Bloque
DE PRAT GAY, ALFONSO CIUDAD de BUENOS AIRES COALICION CIVICA
COMI, CARLOS MARCELO SANTA FE COALICION CIVICA
BULLRICH, PATRICIA CIUDAD de BUENOS AIRES COALICION CIVICA
PIEMONTE, HECTOR HORACIO BUENOS AIRES COALICION CIVICA
CARRIO, ELISA MARIA AVELINA CIUDAD de BUENOS AIRES COALICION CIVICA
QUIROZ, ELSA SIRIA BUENOS AIRES COALICION CIVICA
IGLESIAS, FERNANDO ADOLFO CIUDAD de BUENOS AIRES COALICION CIVICA
Giro a comisiones en Diputados
Comisión
VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO (Primera Competencia)
FINANZAS
LEGISLACION GENERAL
PRESUPUESTO Y HACIENDA