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VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO
Comisión PermanenteOf. Administrativa: Piso P01 Oficina 145
Jefe CPN. MAMBRIN RAMONA LUCIA
Miércoles 12.30hs
Of. Administrativa: (054-11) 6075-2136 Internos 2136/34
cvyourbano@hcdn.gob.ar
PROYECTO DE LEY
Expediente: 5710-D-2006
Sumario: LEY 13512 (PROPIEDAD HORIZONTAL): MODIFICACIONES A LOS ARTICULOS 9 (INCISOS A Y B), 10 Y 11, E INCORPORACION DEL ARTICULO 11 BIS, SOBRE CONSORCIO DE PROPIETARIOS.
Fecha: 27/09/2006
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 141
MODIFICANSE LOS ARTS.
3, 9, 10 y 11 DE LA LEY 13.512 E INCORPORACION DEL ARTÍCULO 11
BIS DE LA MISMA.
ARTICULO 1º.- Modifícase el
artículo 9º, incisos a) y b) de la ley 13.512 el quedará redactado de la
siguiente manera:
"Artículo 9º: Al constituirse el
consorcio de propietarios deberán acordar un reglamento de copropiedad y
administración, el que se instrumentará por acto de escritura pública debidamente
inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. Idéntico criterio deberá seguir
cuando se practiquen modificaciones al reglamento, las que podrán realizarse por
decisión de la mayoría. Solo podrá modificarse por resolución de los propietarios o
inquilinos autorizados por su propietario, mediante la aprobación de simple
mayoría.
a) Designación de un
representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que
tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer
a la recaudación y empleo de fondos necesarios para tal fin. El representante
deberá obrar con lealtad y con la diligencia de un buen hombre de negocios. El
que faltare a sus obligaciones será responsable ilimitada y solidariamente por los
daños y perjuicios que resultaren de su acción u omisión. Dicho representante
podrá elegir al personal de servicio de la casa. Para despedirlo, así como para
comprometerlo en obligaciones extraordinarias, o efectuar erogaciones que no
fuesen necesarias o urgentes, necesitará la resolución de los propietarios y/o
inquilinos autorizados, reunidos en asamblea, mediante una mayoría no menor de
dos tercios.
b) Determinar las bases de
remuneración del representante y la forma de su remoción, debiendo nombrarse
en su caso , el reemplazante por acta labrada en asamblea del consorcio y
acreditarse con acta de escritura pública. El representante durará en sus funciones
dos años, vencido dicho plazo podrá ser reelegido o nombrar otro en su
reemplazo, ambas por mayoría de los propietarios y/o inquilinos autorizados en la
asamblea especial que se convoque a ese efecto. La remoción del representante se
realizará por decisión de la mayoría del total de los propietarios o inquilinos
autorizados, en asamblea especial convocada al efecto, en cualquier tiempo, sin
invocación de causa. El Reglamento de copropiedad y administración no puede
suprimir ni restringir la remoción del administrador.
Si la asamblea denegara el pedido,
cualquiera de los propietarios o inquilinos autorizados, podrá presentar acción de
remoción, la que tramitará en forma sumaria. Promovida la misma, el juez podrá,
de acuerdo a los elementos de prueba que le hubiesen aportado, y sin que ello
importe un pronunciamiento sobre la cuestión de fondo, nombrar a un veedor o un
interventor provisorio que reemplazará al Administrador hasta que se dicte
sentencia"
ARTICULO 2º.- Modifícase el
artículo 10º de la ley 13.512 el quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 10°: "Los asuntos de interés
común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas
al representante de los condominios, serán resueltos previa deliberación de los
propietarios y/o inquilinos acreditados en su condición de tal, por mayoría de
votos. Se presumirá que cada propietario y/o inquilino tienen un voto. Si un piso o
departamento perteneciera a mas de un propietario, se unificara la representación,
si estos no se hallaren alquilados, en su caso la participación estará a cargo del
inquilino correspondiente. Cuando no fuese posible obtener la reunión de la
mayoría necesaria de propietarios y/o inquilinos, se solicitará al juez que convoque
a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a
tomar medidas urgentes. El Juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más
procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios y/o inquilinos
en la forma que legalmente corresponda a fin de escucharlos.
Los inquilinos deberán acreditar su
condición, mediante la presentación del Contrato legal, en el que conste que
durante el plazo de contratación, donde figure que por dicho plazo son
responsables del abono de las expensas, tendrán la facultad de participar de las
reuniones de consorcio con voz y voto en todos los casos que se refiere a los
gastos ocasionados en el mantenimiento de las partes y bienes comunes del
edificio, para conservar el buen estado, sus condiciones de seguridad, comodidad,
decoro y fijación de expensas de la administración".
ARTICULO 3°.- Modifícase
el artículo 11 de la ley 13.512, el que quedará redactado de la siguiente
manera:
Artículo 11°.- : "El administrador es
el representante legal de los propietarios e inquilinos y actuará en todas las
gestiones que debiera articular ante las diversas autoridades administrativas como
tal, con aplicación supletoria de las normas del mandato, debiendo ejercer su
función con probidad, eficiencia y diligencia de un buen custodio de bienes
ajenos.
Bajo ningún concepto y en ninguna
circunstancia podrá el administrador desempeñarse como mandatario de un
propietario, mientras dure su mandato.
El representante de los propietarios
deberá presentar un certificado de auditoría anual expedida por Contador Público,
donde consten todos los ingresos y egresos de fondos del consorcio. Este
certificado deberá ser exhibido por el administrador del consorcio, toda vez que,
en asamblea de propietarios, ponga a consideración el balance del consorcio. El
representante de los propietarios deberá responder, en forma personal y con su
patrimonio, por todo faltante de dinero denunciado en la auditoria anual.
Está, además, obligado a asegurar el
edificio contra incendio.
ARTICULO 4°.- Incorpórase el
artículo 11° Bis, el que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 11° Bis: El administrador
tendrá las siguientes facultades y obligaciones:
a) Cumplir con las obligaciones
emanadas de las leyes vigentes;
b) Cumplir y hacer cumplir la
presente norma, el reglamento de copropiedad y administración y las resoluciones
de las asambleas de copropietarios;
c) Confeccionar la cuenta de
expensas discriminando las ordinarias de las extraordinarias;
d) Cobrar las expensas y
disponer los pagos necesarios; constituir y administrar el fondo de reserva,
debiendo disponerse en el reglamento la necesidad de conformidad de la asamblea
para disponer de todo o parte del mismo;
e) Accionar el cobro judicial de
las expensas en mora, evitando que la acumulación de las mismas distorsionen la
proporción de las cargas de los copropietarios morosos;
f) Llevar un registro actualizado
de los propietarios y/o inquilinos u ocupantes a cualquier título, y del domicilio real
de los primeros, el que está a disposición en todo momento del propietario u
ocupante que lo requiera.
g) Nombrar y despedir al
personal en relación de dependencia, conforme a lo señalado en el inc. a) del
artículo 9° de la presente;
h) Comunicar a los propietarios
e inquilinos, dentro de las 48 hs de recibida, toda notificación relacionada con la
interposición de algún reclamo judicial o administrativo que pudiere afectar el
patrimonio del consorcio;
i) Al finalizar su gestión y
dentro de los 30 días hábiles posteriores, el administrador deberá rendir acabada
cuenta de su gestión, entregando a quien lo suceda los activos existentes, los
libros y demás documentos del consorcio;
j) Promover las relaciones de
buena vecindad entre los copropietarios, fomentando y propiciando la convivencia
armónica, así como la participación y colaboración en la solución de problemas
comunes.
ARTICULO 5°.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.-
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
Con la sanción de la ley 13.512 de
Propiedad Horizontal en el año 1948, de alguna manera se pudo dar solución al
problema habitacional, pero ello también generaba la necesidad de encontrar
mecanismos eficientes para administrar el uso de los espacios comunes, la
posibilidad de realizar reformas o ampliaciones, de disponer de partes comunes
como muros medianeras, terrazas, etc., para ello se crean las figuras del
administrador y la asamblea de copropietarios.
Se determina la obligatoriedad de la
constitución de un Reglamento de Copropiedad que debe inscribirse en el Registro
de la Propiedad, donde deben establecerse la funciones y mayorías necesarias
para la toma de diversas decisiones.
Así, el artículo 9° de la
Ley 13.512 determina: "Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá
acordar y redactar un Reglamento de copropiedad y administración, por acto de
escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
Dicho reglamento solo
podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no
menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura
pública a inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe
proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a) Designación de
un representante de propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que
tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer
a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho
representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las
bases de remuneración del representante y la forma de su remoción ; debiendo
nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;
c) La forma y
proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas
comunes;
d) La forma de
convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la
reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras
resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría
especial.
La primera modificación que
proponemos es la incorporación de los inquilinos en las reuniones de consorcio,
con acreditación suficiente otorgada por los propietarios, pues muchas veces
resulta engorroso la participación de los propietarios cuando no son los poseedores
actuales, siendo necesario que los actuales residentes participen activamente.
Asimismo se modifica el número
necesario para realizar modificaciones al Reglamento, siendo suficiente la simple
mayoría. Continuar con el sistema de 273 de votos de los propietarios, dificulta la
posibilidad de obtención de dicho porcentaje haciendo inviable la celeridad
procesal.
Toda modificación deberá ser
realizada en instrumento público e inscripta en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
Con relación al Inciso a) la facultad
otorgada al administrador de nombrar y despedir al personal de la casa, se torna
mas restrictivo, estableciendo condiciones para poder despedir el personal,
determinándose que la asamblea deberá tomar la decisión con una mayoría no
menos a 2/3 de votos.
Las incorporaciones efectuadas al
inciso, tienen como principal objetivo resguardar los derechos del trabajador,
siendo en la actualidad muy amplias las facultades que poseen los administradores
para despedir a los trabajadores que se desempeñen en el consorcio.
Muchas veces se dan despidos
antojadizos por parte del administrador , fundados en distintas razones, a veces
irracionales, como simples antipatías y la propia posibilidad de convocar a alguien
de su entorno o amistad.
El trabajador puede ser despedido por
su empleador, y en el régimen de Propiedad Horizontal el empleador es el
consorcio, es decir, todos los copropietarios que contribuyen al pago de las
expensas comunes. Ahora bien, el representante de los propietarios es solo un
administrador, y no puede arrogarse una facultad tal de despedir por sí solo a un
empleado, la facultad vigente en la ley es totalmente excesiva y requiere de
modificaciones que aseguren el derecho de los trabajadores y que evite
responsabilidades de los consorcistas que no hubieren asumido estas
decisiones.
Pues debe tenerse en consideración,
que los despidos sin causa aparente, injustos, generan gastos y la consecuente
indemnización , que debe ser afrontada por todos los propietarios, es por ello
necesario requerir de su conformidad para determinar un despido y responder por
las consecuencias que puedan ocasionarle.
Se establece la responsabilidad
ilimitada del administrador por los daños y perjuicios que se ocasionaren por
acciones indebidas o por obligaciones extraordinarias o erogaciones no
autorizadas, estando obligado a manejarse como un buen hombre de
negocios.
En el Inciso b) del artículo 9°, además
de la necesidad de estar documentada en escritura pública la designación del
reemplazante del administrador, deberá adjuntarse copia del acta de asamblea
donde se determine dicha sustitución como acto de transparencia.
La experiencia de los consorcistas,
nos demuestra la necesidad de establecer un término del mandato del
administrador, fijándose en el plazo de dos años, con la posibilidad de ser reelecto,
hecho que deberá determinarse por convocatoria a una asamblea especial, con la
mayoría de los propietarios y/o inquilinos autorizados.
En la realidad, muchas
administraciones terminan convirtiéndose en verdaderas "monarquías", cuando no
pueden ser cuestionadas ni controladas por los consorcistas, convirtiéndose en
verdaderos perjuicios para los intereses económicos de los propietarios.
El Reglamento de Copropiedad no
puede de ninguna manera suprimir ni restringir la remoción del
administrador.
Las modificaciones tienen por
finalidad favorecer el control sobre los administradores, regular las convocatorias
a asambleas, y eliminar mayorías especiales que pueden tornar ilusorio el derecho
de los consorcistas, los cuales muchas veces son víctimas de abusos por parte de
los administradores, quedando solidariamente comprometidos.
Se incorpora la facultad del
propietario o inquilino autorizado de presentarse ante la justicia, en caso de
negación de la asamblea a tratar el pedido de remoción, cuando se considere que
existen razones que ameriten la medida, pudiendo el Juez, mientras dure el
proceso, nombrar un veedor o interventor provisorio hasta tanto se resuelva la
cuestión de fondo.
Por su parte el artículo
10° de la actual Ley 13.512 reza: "Los asuntos de interés común que no se
encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante
de los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por
mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el reglamento , y
en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto.
Si un piso o
departamento perteneciera a mas de un propietario, se unificará la representación.
Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría de los propietarios, se
solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia
suya y quedará autorizado a tomar bebidas urgentes. El juez deberá resolver en
forma sumarísima, sin mas procedimiento que una audiencia y deberá citar a los
propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de
escucharlos".
La primera modificación se relaciona
a la incorporación de los inquilinos en la reunión de consorcio, previa autorización
de los propietarios.
A tal efecto, se crea el segundo
párrafo que determina los requisitos de admisibilidad para ser participe de manera
activa y asumiendo sus debidas responsabilidades.
Mediante el artículo
11° de la ley 13.512, se determina la Figura jurídica del administrador, donde
consideramos necesario realizar modificaciones. El texto vigente determina: "El
representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las
autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo
de aquellos".
Consideramos que el administrador
debe actuar como el representante legal de los consorcistas, aplicándose
supletoriamente las normas del mandato. Se destaca que bajo ningún concepto
puede el administrador actuar como mandatario de un propietario mientras dure
su mandato.
Se propone un sistema de control
mayor, al requerirse un certificado de auditoría anual expedido por Contador
Público, donde se detallen ingresos y egresos efectuados durante el año.
Dicho certificado estará disponible
ante el requerimiento de cualquiera de los propietarios y/o inquilinos, y deberá ser
presentado ante la asamblea de consorcistas, cuando se ponga a consideración el
balance del consorcio.
Se determina expresamente la
responsabilidad del administrador, el que deberá responder con su patrimonio ante
los faltantes de dinero que pudieren denunciarse.
Finalmente, se incorpora el artículo
11° Bis, definiendo en la propia norma las facultades y obligaciones, que deberán
ser incorporados al Reglamento de Copropiedad, las cuales no serán consideradas
taxativas, pudiendo ampliarse en el respectivo reglamento, siempre dentro del
marco fijado en la presente norma.
Conforme a datos obtenidos por la
Unión de Consorcistas de la República Argentina (U.C.R.A) se estima que los
edificios de propiedad horizontal agrupan a diez millones de unidades entre
departamentos, cocheras, locales y oficinas, de los cuales en la Ciudad de Buenos
Aires serían más de dos millones de consorcistas.
Teniendo en consideración estos
números, la norma vigente merece algunas modificaciones en favor de los
consorcistas, quienes en definitiva asumen por las gestiones de los
administradores la responsabilidad emergente de la misma, así como las
erogaciones que aquellos pactan en su nombre.
En la Ciudad de Buenos Aires,
mediante la Ley N°941 del año 2002, se crea el REGISTRO PUBLICO DE
ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
En el tienen obligación de inscribirse
las personas físicas o jurídicas que administren onerosamente uno o más
consorcios de propiedad horizontal. Cuando no lo hagan a título oneroso, la
inscripción es voluntaria.
Dicha ley fija los requisitos de
inscripción así como los impedimentos para ser admitido como administrador.
La admisión se acredita mediante un
certificado expedido por la autoridad de aplicación.
Mediante el artículo 8° de la citada
norma, se determinan los requisitos para contratar, con cuales son muy
elementales: nombre y apellido o razón social, la constitución de domicilio en la
jurisdicción, Número de CUIT y Certificado del Registro Nacional de Estadísticas y
Reincidencia; nada se dice por ejemplo de la capacitación o formación que deba
tener para ejercer la profesión de administrador de Propiedad Horizontal quien
aspire a tal cargo.
Se establecen sus facultades: "...solo
pueden contratar la provisión de bienes y servicios o la realización de obras con
aquellos prestadores que reúnan: Título o matricula , cuando la legislación así lo
disponga y los seguros de riesgo de trabajo del personal a su cargo."
Ahora bien, estas acciones deberán
tomarse bajo los mecanismos de aprobación detallados en los respectivos
artículos, los cuales sean sustentados por la efectiva prestación de conformidad
por parte de los consorcistas.
Por todo lo expuesto, solicito a los
Señores Legisladores que acompañen el presente proyecto con su voto
afirmativo.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| MAFFEI, MARTA OLINDA | BUENOS AIRES | ARI |
| NAIM, LIDIA LUCIA | BUENOS AIRES | ARI |
| BISUTTI, DELIA BEATRIZ | CIUDAD de BUENOS AIRES | ARI |
| GARCIA, SUSANA ROSA | SANTA FE | ARI |
| RAIMUNDI, CARLOS | BUENOS AIRES | ARI |
| GORBACZ, LEONARDO ARIEL | TIERRA DEL FUEGO | ARI |
| MACALUSE, EDUARDO GABRIEL | BUENOS AIRES | ARI |
| GONZALEZ, MARIA AMERICA | CIUDAD de BUENOS AIRES | ARI |
| QUIROZ, ELSA SIRIA | BUENOS AIRES | ARI |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
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